文章摘要
近日，金融圈传出一则令人惋惜的消息，一名中金公司的女员工因降薪导致无法偿还房贷，最终选择轻生。该员工出生于1994年，毕业于浙江大学金融专业硕士，曾获得国家奖学金，毕业后进入头部券商工作。然而，她在房价高点时贷款1000多万购买了一套1600万的房子，每月需还5-6万的月供。随着房价下跌30%，她的首付几乎全部蒸发，加之金融行业的降薪潮，导致她的还贷压力骤增，最终不堪重负。
这一事件揭示了高杠杆买房的风险。过去，人们普遍认为核心城市的房价会持续上涨，房贷是个人能用到的最大杠杆，应该尽量加杠杆买房。然而，房价的急剧下跌和降薪裁员的双重打击，使得这种经验失效。高杠杆买房的风险在于，资产价值是波动的，而负债是固定的，一旦房价下跌，负债压力会骤增，普通人难以承受。
罗伯特·清崎在其著作《富爸爸穷爸爸》中早已提示过这种风险。他指出，在不动产投资中，损失惨重的往往是那些看涨房价、随时准备抛售的人。他们将希望寄托在房价升值上，一旦房价泡沫破灭，他们的投资也随之破灭。清崎强调，投资应以现金流为核心，而非资本利得。现金流是指投资带来的持续收入，而资本利得则是资产升值带来的收益。大多数没有财商教育的人倾向于追求资本利得，这种投资方式在经济危机中容易遭受严重损失。
清崎的投资策略是首先进行现金流分析，确保投资项目能够带来正向的现金流入。无论是小公寓还是豪华别墅，他都要求保证现金流入。在经济衰退甚至崩溃时，现金流尤为重要。清崎和他的妻子拥有3000个出租公寓，在经济危机时依然能够收到稳定的租金，因为他们选择的租户多为工作和收入稳定的人群，这些人的支付能力不易受到经济环境的影响。
清崎提醒人们，房产的升值意义在于人的使用，而人必须有工作和支付能力才能租住房产。因此，他从不投资高端住宅，而是选择有稳定工作的租户，这也是他投资的房产集中在石油资源丰富的田纳西州和俄克拉何马州的原因。这些地区需要大量稳定的雇员，即便在经济危机时期，石油工人依然需要住房。
清崎的投资方法强调现金流、杠杆效率、税收优惠和资本收益的优先顺序。他认为，现金流是最重要的，只有坚持现金流投资，才能在经济波动中保持稳定的收益。清崎还将其财商游戏命名为“现金流”，以强调现金流在财富管理中的核心地位。
总之，清崎的投资理念提醒人们，投资应以现金流为核心，避免过度依赖资本利得，尤其是在经济不确定性增加的情况下。坚持现金流投资，才能在经济波动中保持稳定的收益，实现财富的长期增长。
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【原文作者】 读书人俱乐部club
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